1. Помните, что продавать недвижимость может только собственник

Подтверждением служат свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости). 

 Эти правоудостоверяющие документы юридически равноправны. Разница лишь во времени их получения: до 2016 года регистрация прав собственности подтверждалась выдачей свидетельства, а затем регистрирующий орган перешел на выписку из реестра недвижимости.

Покупатель может подстраховаться и сам заказать выписку из ЕГРН об интересующем его объекте недвижимости. Выписка будет содержать данные о недвижимости и ее владельце, актуальные на дату запроса.

Таким образом можно убедиться, не обманывает ли вас продавец.

Возможный «нехороший» вариант: недобросовестный продавец показывает вам выписку из ЕГРН, которую он получил до того, как продал дачу еще кому-то. Если у вас есть свежая выписка, обман сразу раскроется.

Распространен сценарий, когда вместо правоустанавливающих документов продавец предъявляет книжку садовода. Обманом это назвать сложно, часто люди это делают по незнанию. Сразу откажитесь от участия в такой сделке. Садовая книжка подтверждает только членство в садоводческом товариществе, но никак не права собственности на землю и дом. Даже переписав книжку на себя, вы всё равно не сможете стать законным владельцем недвижимости.

 2. У продавца есть супруга? Заручитесь ее согласием

Если у владельца или владелицы дачи есть супруга (супруг), нужно заручиться их нотариально заверенным согласием на сделку. Помните, что недвижимость, приобретенная в браке, — общая собственность обоих супругов, независимо от того, кто из них значится владельцем в документах. Если официально оформленного согласия не будет, покупателя могут ждать проблемы — «обделенный» супруг вполне может оспорить сделку.

Также обязательно надо выяснить, не закреплено ли право собственности на фазенду за бывшей женой или мужем нынешнего собственника или собственницы, если расторжение брака произошло в последние три года.

 3. Убедитесь, что доверенность — подлинная

Особую бдительность надо проявлять в случае, когда продавец действует от лица собственника недвижимости по доверенности. Именно такую схему часто выбирают мошенники. Следует обратиться к нотариусу за проверкой подлинности доверенности. Случается, что даже честный посредник только после такой проверки узнаёт, что доверенность потеряла силу.

Кроме того, постарайтесь побеседовать с собственником лично. Убедиться, что он жив-здоров и в курсе, что кто-то от его имени продает участок, — совсем не лишняя предосторожность.

 4. Проверяйте, нет ли ограничений по использованию участка

Проверить наличие всевозможных ограничений в использовании участка опять же поможет выписка из ЕГРН. При этом, если вы покупаете не только участок, но и дом, заказывайте отдельную выписку на каждый из объектов (то есть отдельно на землю, отдельно на постройку). 

Обратите внимание на вид разрешенного использования участка. Если «под строительство индивидуального жилого дома» — то владелец имеет полное право размещать на участке дом с фундаментом и всеми коммуникациями. Если участок предназначен «для ведения подсобного хозяйства» и при этом располагается на землях сельскохозяйственного назначения, то максимум, что вы сможете там построить, это теплицу или, например, курятник. А если на таком участке уже возведен жилой дом, то вам просто предлагают купить самострой и все связанные с ним проблемы.

Еще одна возможная проблема — участок находится в границах зоны с особыми условиями использования территорий (зоны охраны объектов культурного наследия, водоохранные зоны и т. п.). Это очень сильно ограничит вашу деятельность. В зависимости от вида зоны, может быть запрещено, например, копать колодец или разводить огонь, а также строить что-либо вообще или строить то, что вам хочется.

Кроме того, ограничить потенциального собственника могут такие обременения, как ипотека, аренда и арест (в выписке они обязательно указаны). Скорее всего, вы в этом случае не сможете и заключить сделку. Но случается, что наивные желающие побыстрее стать дачниками узнают об этом уже после того, как отдали недобросовестным продавцам какие-то деньги в виде аванса.

 5. Сверяйте реальность с документами

Одна из наиболее популярных проблем — то, что вы видите на участке, совсем не соответствует описанному в документах. Забор стоит вовсе не там, где вроде как должна быть граница, постройки заезжают на чужой участок и очевидно расположены с нарушением строительных и санитарных норм. Скорее всего, вас будут убеждать, что ничего страшного в этом нет, соседи добрые и со всем согласны, а захотите — потом все переоформите как надо. Не верьте. Если «добрые» соседи потом подадут на вас в суд, разбираться с этим придется уже вам, а не новым собственникам.

Идеальный вариант — осмотреть объект вместе с кадастровым инженером. Специалист проверит местоположение фактических границ участка на местности на предмет их соответствия документам и поможет выявить существующие и потенциальные проблемы еще до совершения сделки.

ВАЖНО. Заключаем сделку

Договор купли-продажи можно как составить в простой письменной форме, так и обратиться за его оформлением к нотариусу (последнее обойдется дороже).

Очень важный момент: если собственность общая долевая, то сделка должна быть обязательно нотариально заверена! Это требование законодательства.

Далее обеим сторонам — и продавцу, и покупателю — необходимо представить подписанный договор и пакет сопутствующих документов в ближайший многофункциональный центр (МФЦ). Не более чем через девять рабочих дней после рассмотрения заявления о государственной регистрации вы станете законным владельцем приобретенной недвижимости.